大连报业集团主办 多云转晴 14℃~25℃    
您当前的位置: 大连新闻网>大连新闻>深度报道 >正文
甘区一小区物业费“涨价计划”一再搁浅
大连晚报  2013-05-29 02:10
分享到:

  为了小区整洁,雨天,工作人员也得打扫卫生。

  为了小区整洁,雨天,工作人员也得打扫卫生。

  物业硬件设备也增加了成本。

  物业硬件设备也增加了成本。

  “是不是该涨物业费了?”一家物业公司负责人陈华说,自己已经记不清是第几次动这个念头了。可是物业进入小区13年来,任凭物价飞涨、人力成本高企,物业费标准却一直稳稳当当地停在0.45元/平方米这个水平线上,想涨一分钱都很难。

  陈华的“涨价计划”从来就没实现过。

  13年,啥都涨价了就物业费没涨

  陈华掌舵的一家物业公司是2000年入驻甘井子区一小区的。当年的物业费收费标准是0.45元/平方米。“说实话,这个收费标准在当年足够维持物业运行。”5月27日,陈华在接受记者采访时说,当年物业保洁点使用的大黑塑料袋是8分钱一个,保安人员的工资是每月400元,保洁员每月600元。“我当初的设想是:用相对低廉的物业费标准为居民提供实惠贴心的服务。”陈华觉得,如果物价上涨,物业费自然也会水涨船高。

  但她万万没料到,0.45元/平方米的物业费,13年没变。“这13年间,啥东西没涨价啊?”陈华举例告诉记者,塑料袋涨到了0.38元、0.48元;保安员每月工资涨到了1400元、保洁员每月工资涨到了1500元还招不上人来;加上不断上涨的电费和其他各项开支,陈华说,与13年前相比,物业的运行开销增加了近一倍。但物业费还是停留在原来的标准线上。

  酝酿涨价

  屡屡受阻的背后

  既然认为“收费太低”,那么申请调价就是了。可问题绝非如此简单。

  记者从我市物业主管部门了解到,物业费调价必须经过如下步骤:第一,与业主委员会协商并获得同意;第二,获得2/3以上业主同意;第三,上报物业主管部门备案登记。13年间,物业费的“涨价计划”屡屡卡在第一和第二环节上。业委会意见不统一,这是上调物业费的第一道难关。“即使我们说服了业主委员会成员,第二道关也很难通过。”陈华说,即使是目前的收费标准,小区物业费的交费比率也只达到70%左右。

  记者在小区内随机进行了走访,不少受访业主觉得,“老小区的物业费就不该太高,更何况现在的物业费标准已经足够养活物业了,要涨价总得拿出点‘硬件’来。”一位业主称。

  更大的问题是,小区内不少房屋已经出租给了外来户。房东对于物业费涨价的抵触心理更强。“我们不住在小区里,物业搞得再好和我们有啥关系?涨价我肯定不同意!”房东孙强(化名)表示。

  低价运行

  小物业将走进死循环

  “物业的规模大还能勉强支持低价运行。但那些小物业能撑多久?”陈华说,物业费标准低在大连的物业行业中是个共同问题。加上目前大连物业行业的准入门槛低,没有足够实力支持的小物业只好走“低收费、差服务”的死循环路线。于是,业主怨声载道——收费比率越来越低——物业难以维持——弃管小区的恶性循环屡屡出现。

  无论收费多少总有物业“哭穷”

  物业费收多少不赔这笔账很难厘清

  在大连,陈华负责的小区并不是“收费最低”的小区。记者在采访中了解到,有“插花楼”的物业费甚至低至每平方米0.25元。而各物业面临的共同难题都是“涨价”。今年年初,沙河口区建兴花园小区曾一度遭遇“弃管”,原因正是小区物业想涨价,每平方米4毛钱涨到6毛。但这个提议被业主们否决,物业“被迫撤离”。

  物业想涨价、业主不情愿。问题的症结究竟在哪里?物业费究竟该收多少钱才不赔?本报记者对此进行了走访调查。

  物业费该收多少才不赔?

  在不少老旧小区,4毛、6毛一平的物业费已是常态。无论收费多少,总有物业“哭穷”。那么,多少钱的物业费才能保证物业“不赔本”呢?

  记者对白山路建兴花园小区的弃管风波跟踪采访时,曾就这一问题与准备接手该小区的大伟物业负责人进行过深入探讨。这位负责人认为,以建兴花园小区为例,最低服务成本是每平方米6毛钱。他的成本账如下:按照建兴花园小区业主300户计算,小区最低标准需要配备物业服务人员17人。“小区前后两个门,分别配置4个保安轮岗值班,合计8人。3名保洁员、1个楼外保洁员。”这位负责人说,这几名工作人员的最低工资每月要1800元。“小区还需要一名维修工人,月最低工资3000元;一名物业经理,月最低工资3000到4000元;一名物业管理员,月工资2500到3000元。”该负责人说,每个月光人工开支就最需要30100元,一年开支361200元。“小区300户居民,每户100平,一年我们才能收取216000元物业费。”这还不够支付人力成本的。“145200元的人力成本缺口,加上小区楼门对讲器、安装监控,这些硬件一次就要花费近万元。”此外还有工具磨损费、物业办公水电费,一年也要几千元。

  但采访中不少物业经营者也对这笔“最低成本账”持不同意见。

  “这只是最基本的‘物业服务’!”甘井子区一封闭小区的物业负责人吴先生认为,高档小区还要安装巡更对讲系统、维持小区的绿化、甚至承担社区文化建设任务。“每一样都要花钱。”吴先生认为,所谓的“低收费”,提供的服务很难符合现代物业形象,服务质量很难令业主满意。

  物业费之外的收入花哪了?

  “都说物业费太低,物业亏本运行,可是为啥还有那么多人往物业行业挤?”采访中不少小区业主提出了相左的观点。受访者普遍认为:物业费之外的其他收益,是物业公司“不愿提及”的小金库。

  “我们小区里都是装有电梯的小高层,每部电梯里都有液晶屏广告,这部分广告收益哪去了?”市民陈先生说。此外,各小区内的停车管理收费、小区物业经营用房和办公用房的出租,这都是一大笔收益。“这些收入和开支往往是不透明的,业主很难了解。”陈先生认为,避开“物业费之外的收入”,只谈物业费标准过低,这种做法显然不合理。

  此外不少业主觉得,物业成本中最大的开销是人工费。“人力成本不断上涨,物业服务费也应该随着上涨。但是如果基本的物业服务不到位,即使不涨价我们也养了些‘吃闲饭’的人!”市民老孙认为,涨价前后物业费都花到哪儿去了,物业必须公示,只要与小区公共利益有关,都应该公开。

  对于普通业主对“物业费外收入”的疑问,多数受访物业负责人不愿多谈。  

  物业费标准该统一还是放开?  

  记者从我市物业管理部门了解到,2009年9月28日下发的《大连市物业服务收费管理实施细则》中,已经对物业服务收费以及服务标准进行了明确规定。根据物业服务的性质和特点等不同情况,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价;商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素不同,有关部门将住宅小区物业服务分成5个收费等级。

  社会学者、大连理工大学博士生导师柳中权教授认为,对于物业收费标准应该进行更严格的统一规定。“对于收费标准与相应服务标准的对应性应该更明确、更细致。”作为市政协委员和市物业管理协会副会长,陈华对此则有不同看法。“对所有物业公司实行一刀切的标准划分本就不科学。”陈华认为,每个小区的电梯情况、绿化率、面积都不一样,以此给物业“分类定档”不现实。她认为,物业收费标准应该市场化,完全放开。“提供服务和收费标准都由物业公司和业主自行协商。按照服务水平优胜劣汰。”

  观点集萃

  “以建兴花园小区为例,最低服务成本是每平方米6毛钱。”——大伟物业  

  “避开‘物业费之外的收入’,只谈物业费标准过低,这种做法显然不合理。”——市民陈先生  

  “基本的物业服务不到位,即使不涨价我们也养了些‘吃闲饭’的人!”——市民老孙  

  “对于收费标准与相应服务标准的对应性应该更明确、更细致。”

  ——柳中权教授  

  “每个小区的电梯情况、绿化率、面积都不一样,以此给物业‘分类定档’不现实。”——陈华

 

 

■文首席记者万恒 实习生苏晨 图实习生王萌萌 本报记者张瑜